Immobilienrecht

Abnahme

Die Abnahme von Baumaßnahmen ist der Dreh- und Angelpunkt aller Gewährleistungsansprüche des Bauherrn.

Jeder Baumaßnahme, sei es die Erstellung eines Neubaus oder auch „nur“ der Umbau eines Hauses oder das Decken eines Daches, liegt ein Werkvertrag zugrunde. Ist das Werk fertig, so will der Unternehmer natürlich sein Geld und der Bauherr möchte Geld nur für eine einwandfreie Leistung zahlen. Von daher muss der Bauherr die Leistung nach Fertigstellung abnehmen und der Bauunternehmer hat einen Anspruch auf Abnahme.

Die Abnahme hat weitreichende Konsequenzen.

  • Mit der Abnahme wird der Werklohnanspruch des Unternehmers fällig.

  • Mit der Abnahme kehrt sich die Beweislast für das Vorhandensein von Mängeln um. Vor der Abnahme war der Unternehmer beweispflichtig, dass sein Werk mangelfrei ist. Nach der Abnahme ist der Bauherr für das Vorhandensein von Mängeln beweisbelastet.

  • Mit der Abnahme beginnt die Verjährungsfrist für Mängelansprüche.

  • Mit der Abnahme geht die Gefahr einer zufälligen Beschädigung oder Zerstörung der Bauleistung auf den Bauherrn über.

  • Sofern eine Vertragsstrafe vereinbart wird, so muss sich der Bauherr diese bei Abnahme vorbehalten.

  • Sofern bei der Abnahme Mängel ersichtlich sind oder dem Bauherrn bekannt sind, so muss er sich die Mängelbeseitigung durch den Unternehmer ausdrücklich vorbehalten.

Letztendlich geht es bei der Abnahme um weitreichende Folgen, wie Nachbesserung, Minderung des Werklohns, Aufwendungs- beziehungsweise Schadenersatzansprüche bis hin zu einem eventuellen Rücktritt vom Vertrag.

Für die Abnahme gibt es keine gesetzlich bestimmte Form.

Aus Beweisgründen empfiehlt es sich, ein schriftliches Abnahmeprotokoll zu fertigen, das folgende Punkte beinhalten sollte:

  • Benennung der Anwesenden;

  • Bezeichnung der Werkleistung;

  • Abnahmeerklärung des Bauherrn;

  • gegebenenfalls eine Auflistung der noch vorhandenen Baumängel und zu erledigenden Restarbeiten nebst Fristsetzung und Angabe der Höhe von Einbehalten;

  • gegebenenfalls Vorbehalte hinsichtlich einer Vertragsstrafe;

  • gegebenenfalls Erklärungen des Unternehmers zu den Vorbehalten und den Baumängeln;

  • Ort, Datum, Unterschriften.

Kommt es zu keiner förmlichen Abnahme, so kann es aber auch zu einer „schlüssigen Abnahme“ kommen.

Dies geschieht, wenn der Besteller durch sein Verhalten zeigt, dass er die erbrachte Leistung als im Wesentlichen vertragsgemäß anerkennt. Das ist regelmäßig bei vorbehaltloser Zahlung des Werklohns oder durch die bestimmungsgemäße Inanspruchnahme der Fall, etwa durch Einzug in ein neu errichtetes Haus ohne Mängelrüge.

Von einer fiktiven Annahme spricht man dagegen dann, wenn sich die Abnahmewirkungen ohne Willen des Bauherrn allein aufgrund bestimmter Ereignisse ergeben.

So treten Abnahmewirkungen zum Beispiel dann ein, wenn der Besteller das Werk nicht innerhalb einer vom Unternehmer angemessen, gesetzten Frist abnimmt, obwohl er dazu verpflichtet ist. Hat der Unternehmer seine Leistung ordnungsgemäß erbracht, so kann er vom Bauherrn die Abnahme verlangen. Nicht selten möchte der Bauherr die Abnahme hinauszögern, um möglichst spät zahlen zu müssen. Dann kann der Unternehmer den Bauherrn unter Fristsetzung zur Abnahme auffordern. Verstreicht die gesetzte Frist, so treten die Folgen der Abnahme auch ohne Termin vor Ort ein. So weit sollte es der Bauherr jedoch unter keinen Umständen kommen lassen, denn dann gilt das Werk als „ohne Wenn und Aber“ abgenommen. Die Zahlung wird auch bei deutlich sichtbaren Mängeln fällig und der Bauherr riskiert, diese nicht mehr nachgebessert werden.



Stand: 11.03.2012


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