Baurecht

Rahmenverträge

Rahmenverträge für Wohnungsbaugesellschaften: Ideallösung oder Risiko ?

Was sind Rahmenverträge?

Bei einem größeren Wohnungsbestand will der Eigentümer nicht jedes Mal, wenn ein Mieter einen Installateur braucht, wenn Malerarbeiten durchzuführen oder Grünflächen zu pflegen sind, in jedem Einzelfall einen separaten Auftrag mit dem Handwerker verhandeln und abschließen. Der Eigentümer möchte vielmehr für eine, vom Umfang her nicht genau feststehende, zukünftige Leistung einen Vertrag der ihm Kosten- und Kalkulationssicherheit bietet. Diese Möglichkeit bietet der Rahmenvertrag, der nicht im Bürgerlichen Gesetzbuch geregelt ist, sondern sich aus der allgemeinen Vertragsfreiheit ableitet und den die Praxis schon lange kennt.

Das Ziel bestimmt den Inhalt

Der Inhalt des Rahmenvertrages ist von der gewünschten Zielsetzung des Verwenders abhängig.

Um klar zu stellen, welche Art des Rahmenvertrages gewählt wurde empfiehlt es sich, den Zweck des Rahmenvertrages in einer Präambel zu beschreiben. Dadurch wird für beide Vertragsseiten klargestellt, welche Ziele mit dem Vertrag erreicht werden sollen.

Beispiel für eine Präambel:

Die Wohnungsbaugesellschaft ……. hat laufend Malerarbeiten/ Installationsarbeiten zu vergeben. Zur Vereinfachung bei der Auftragserteilung und um für beide Vertragsparteien Kostensicherheit bzw. Auftragssicherheit zu erlangen wird folgender Rahmenvertrag geschlossen:

a) Rahmenverträge durch die nur die Bedingungen für die nachfolgenden Einzelverträge verbindlich festgelegt werden.

Funktion des Rahmenvertrages: Erleichterung in der Abwicklung aller Verträge  

Wenn Sie nur regeln wollen,

  • auf welche Art und Weise Aufträge in ihrem Unternehmen vergeben werden,
  • wann und auf welche Art und Weise Nachträge gestellt werden können,
  • in welchem Umfang der Handwerker haftet,
  • in welcher Form seine Leistungen abgenommen werden,
  • in welcher Form der Handwerker seine Rechnungen auszustellen hat,  
  • auf welche Art und Weise die Zahlungen erfolgen sollen,
  • welche Allgemeinen Geschäftsbedingungen gelten, z. B. die VOB/B, die des beauftragten Unternehmens und
  • wann der Vertrag gekündigt werden kann

ist diese Art des Rahmenvertrages eine Hilfestellung, denn dadurch wird der Abschluss der später folgenden Einzelverträge, in denen konkret der erteilte Auftrag geregelt wird, vereinfacht.

b) Rahmenverträge, durch welche Ihnen das Recht eingeräumt wird, jeweils durch einseitige Erklärung einen verbindlichen Einzelauftrag auf der Grundlage des Rahmenvertrages auszulösen.

Funktion des Rahmenvertrages: begrenzte Kostensicherheit und flexible Leistungsbestimmung.

Wenn Sie regeln wollen,

  • dass der Handwerker Ihrem Unternehmen mit seiner Leistung für einen bestimmten Zeitraum zur Verfügung steht,
  • müssen Sie zusätzlich im Rahmenvertrag regeln:
  • welche Leistung der Handwerker zu erbringen hat,
  • welche Qualitätsanforderungen an die Leistung gestellt werden
  • innerhalb welches Zeitraums der Handwerker die Leistung erbringen muss
  • welcher Handwerkerlohn dafür zu zahlen ist und
  • welche Laufzeit diese Vereinbarung haben soll und
  • ob der Vertrag für einen Zeitraum x optional verlängert werden kann.

Beispiel: Malermeister X verpflichtet sich, für die Zeit vom …. bis …… Malerarbeiten in Wohnräumen und Treppenhäusern zu erbringen. Nach Leistungsaufforderung  ist die beauftraget Arbeit innerhalb von …….. auszuführen. Auf der Basis des Angebots vom ……... wird pro m²/ pro Stunde ein Werklohn von……. € vereinbart.

Diese Art des Rahmenvertrages garantiert, dass der Handwerker Ihnen für einen bestimmten Zeitraum zu einem verhandelten Preis zur Verfügung stehen muss. Sie haben daher die Sicherheit, dass der Handwerker die Leistung erbringen muss. Es wird für die Laufzeit des Rahmenvertrages eine auf den erteilten Auftrag beschränkte Kostensicherheit, denn der Arbeitspreis/ Stundenlohn festgeschrieben.

Hier ist die Vertragsfreiheit beider Parteien am größten, denn der Vertrag kann auf den Einzelfall bezogen angepasst werden. Für Sie als Auftraggeber gibt es keine Verpflichtung, einen bestimmten Leistungsumfang tatsächlich zu beauftragen, die Leistung ist nur auf Abruf zu erbringen.

Der Handwerker wird einen solchen Vertrag wohl nur abschließen, wenn darin auch ein bestimmtes Auftragsvolumen pro Jahr vereinbart wird.

c) Rahmenverträge durch die bereits ein bestimmtes Volumen in Auftrag gegeben wird, die Erbringung der Teilleistungen aber von einem Abruf des Auftraggebers abhängig ist.

Funktion des Rahmenvertrages: Kostensicherheit während der gesamten Laufzeit für eine bestimmte Vertragsleistung  

Wenn Sie regeln wollen, dass der Handwerker Ihrem Unternehmen mit seiner Leistung für einen bestimmten Zeitraum mit einem fest vereinbarten Leistungsumfang zu einem Pauschalpreis  zur Verfügung steht, müssen Sie zusätzlich im Rahmenvertrag regeln:

  • welchen Umfang die zu erbringende Leistung der Handwerker hat,
  • welcher Pauschalpreis dafür gezahlt wird und
  • wie sich der Werklohn gestaltet, wenn das vereinbarte Kontingent ausgeschöpft ist.

Beispiel: Die Gärtnerei Y wird für die Dauer von 2 Jahren, beginnend am …… mit der Pflege der Grünflächen der AG beauftragt. Die AN ist verpflichtet, nach Aufforderung durch die AG, zwei Mal pro Jahr die Rasenflächen zu säubern und mähen und die Hecken zu schneiden. Baumpflegearbeiten werden jährlich in einem Umfang bis zu Stunden ausgeführt. Im Pauschalpreis enthalten ist auch die Bepflanzung von………..  .  

Diese Art des Rahmenvertrages dient dazu, für eine bestimmte Leistung während der Laufzeit des Vertrages Kostensicherheit zu erlangen und das Risiko abdecken, dass der tatsächliche Umfang der erforderlichen Leistung bei Vertragsschluss zwar abschätzbar ist, aber nicht sicher feststeht. Wie viele Stunden die Gärtnerei tatsächlich für die beauftragten Pflegearbeiten benötigt, spielt hier keine Rolle. Die Leistungs- und Kostensicherheit ist bei diesem Rahmenvertag für den AG am größten.

Das diesem Rahmenvertrag immanente Preis- und Kalkulationsrisiko trägt grundsätzlich das Unternehmen. Je nach Vertragsdauer wird das Unternehmen zusätzlich eine Preisgleitklausel vereinbaren wollen.

Der Auftraggeber sollte sich aber davor hüten, Rahmenverträge mit zu langen Laufzeiten abzuschließen. Z. B. werden im Reinigungssektor Rahmenverträge in der Regel nur noch für 2 Jahre abgeschlossen, weil die Angebote so zahlreich sind, dass  nach dieser Zeitspanne auch Verträge mit günstigeren Konditionen möglich sind.  

Rahmenverträge mit Architekten und HOAI

Zwar ist unter Juristen umstritten, ob Rahmenverträge auch für freiberufliche Dienstleistungen zulässig sind. Aber abgesehen davon, dass die Praxis sie kennt, sprechen deshalb mehr Gründe für ihre Zulässigkeit, weil Planerverträge in der Regel dem Werkvertragsrecht unterliegen und in diesem Bereich Rahmenverträge unbestritten möglich sind.  

Bereits in einemUrteil vom 30.04.1992 (VII ZR 159/91) hatte der BGH anerkannt, dass es auch Rahmenverträge zwischen Bauherren und Architekten geben kann.

Ein solcher Vertrag kann vorliegen, wenn ein Wohnungsunternehmen mit einem Architekten für mehrere künftige Bauvorhaben eine Vereinbarung trifft. Er kann aber auch dann vorliegen, wenn Gegenstand des Rahmenvertrages die Vereinbarung ist, dass der Architekt innerhalb des gewählten Zeitraums ein bestimmtes Stundenkontingent für Planungs- und Bauüberwachungsleistungen für Umbaumaßnahmen oder für Modernisierungs.- und/oder Sanierungsmaßnahmen  zu einem Pauschalpreis zur Verfügung stellt.

Rahmenverträge sind auch mit Architekten möglich

Beispiel:  

Architekt Z verpflichtet sich, nach Beauftragung, für Umbau-, Modernisierung- und/oder Sanierungsarbeiten des Immobilienbestands der Wohnungsbaugesellschaft……… Planungs- und Bauüberwachungsleistungen in einem Umfang bis zu 200 Stunden pro Jahr zu erbringen. Hierfür wird ein Stundensatz von ….. € zuzüglich der gesetzlichen Mehrwertsteuer vereinbart. Nebenkosten werden pro Auftrag auf Nachweis erstattet.  

Ein solcher Rahmenvertrag ist zulässig, wenn eine Nachkalkulation der erteilten Aufträge ergibt, dass dadurch die Honorarregelungen der Verordnung über die Honorare für Architekten- und Ingenieurleitungen (HOAI) eingehalten wurden und kein Honorar gezahlt wurde, welches unter dem sogenannten Mindestsatz liegt.  

Eine Mindestsatzunterschreitung bei einem Rahmenvertrag mit einem Architekten ist möglich. Allerdings erfordert ein Ausnahmefall eine enge wirtschaftliche Beziehung, die einen gewissen Umfang erreicht haben muss. Allerdings ist unter der Voraussetzung, dass der Rahmenvertrag individuell ausgehandelt wurde - in AGB ist eine Mindestsatzunterschreitung unzulässig- eine Mindestsatzunterschreitung nach der Rechtsprechung des BGH und der herrschenden Auffassung in der Literatur dann möglich, wenn zwischen den Vertragsparteien enge Beziehungen, rechtlicher, wirtschaftlicher, sozialer oder persönlicher Art vorliegen.  

Als wirtschaftlich ausreichende Beziehung genügt auch ein Rahmenvertrag zwischen einer Wohnungsbaugesellschaft und einem Architekten. Allerdings muss das Auftragsvolumen einen gewissen Umfang erreichen, wodurch für den Planer eine gewisse Sicherheit und Stabilität in wirtschaftlicher Hinsicht geschaffen wird.

Ausreichend ist auch, wenn sich aus der ständigen Zusammenarbeit für den Architekten Erleichterungen für eine Planungs- und Bauüberwachungstätigkeit ergeben, weil er die Gebäude der Wohnungsbaugesellschaft kennt. Trotzdem ist bei der Frage, ob eine Mindestsatzunterschreitung zulässig ist, Vorsicht geboten.

Ein einmaliger Rahmenvertrag, der dem Architekten z.B. 20 % seines Einkommens sichert, dürfte dafür nicht ausreichend sein. Der BGH betont in seiner Rechtsprechung, dass an Ausnahmefälle, und die Mindestsatzunterschreitung ist ein Ausnahmefall, besonders hohe Anforderungen  zu stellen sind.

Fazit:     

Rahmenverträge stellen eine erhebliche Erleichterung für beide Vertragsparteien dar wenn es darum geht, für einen gewissen Zeitraum hinreichend beschreibare Leistungen nebst Preis, in der Regel einem Pauschalpreis, zu vereinbaren. Die Gestaltungsmöglichkeiten für einen solchen Vertrag sind vielfältig und werden sowohl durch die Interessen des Auftraggebers als auch durch die Art der Leistung bestimmt. Die wechselseitigen Vor- und Nachteile sollten fair verteilt werden. Das Kosten- und Kalkulationsrisiko eines Rahmenvertrages trägt der Unternehmer. Auch mit einem Architekten kann ein Rahmenvertrag abgeschlossen werden. Eine Unterschreitung des Mindestsatzes beim Honorars ist nur in Ausnahmefällen möglich.



Stand: 23.10.2014


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